Nella pletora delle disposizioni agevolativeformalmente “connesse all'emergenza da Covid-19” (così la rubrica del DL 73/2021 conv. in L. 106/2021) troviamo una norma di favore per l'acquisto della prima casa da parte dei giovani, relativamente agli atti stipulati dal 26 maggio 2021 al 30 giugno 2022.
L'art. 64 c 6. di tale disposizione abbatte a zero le imposte di registro, ipotecaria e catastale relative agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di prime case, alle condizioni della ormai storica nota II-bis dell'articolo 1 della tariffa, parte I, allegata al testo unico di registro. Ovviamente l'agevolazione esclude la possibilità di acquistare immobili accatastati in A1, A8, A9 (case di lusso, ville e castelli). Questa esclusione è ancor più evidente considerando l'ulteriore requisito relativo all'indicatore della situazione economica equivalente (ISEE), che non deve superare € 40.000.
Il riferimento all'ISEE pone un paio di riflessioni: l'utilizzo di questo parametro implica il rischio di abusi, come evidenziato dai controlli quotidiani del sussidio denominato “reddito di cittadinanza”, e una rilevante limitazione nel prezzo della casa, rapportandolo al parametro reddituale implicito nell'ISEE. Peraltro la contenuta entità dei tassi di interesse per i mutui fondiari è da tempo un incentivo alla stipulazione di un mutuo, la cui rata è allineata a quella di un canone di locazione.
Un'ultima osservazione di merito. Questa agevolazione, circoscritta all'imposta di registro, riguarda solo gli acquisti di immobili venduti da soggetti privati o, a determinate condizioni, da imprese immobiliari o anche costruttrici, ma dopo che siano passati dieci anni dalla fine dei lavori. Abbiamo detto “dieci” e non “cinque”, in quanto vero è che questa condizione è stabilita dall'art. 10 c. 1 n. 8-bis) della legge IVA per la scelta tra imponibilità e esenzione, ma occorre aspettare dieci anni per fatturare la cessione in regime di esenzione, altrimenti scatta la rettifica a danno della detrazione operata sui costi e i servizi relativi alla costruzione.
Non beneficiano di questa agevolazione i soggetti che acquistano dall'impresa di costruzione entro i termini sopra indicati. Al riguardo occorre anche tenere presente che l'intero corrispettivo di vendita costituisce la base imponibile dell'imposta sul valore aggiunto, mentre per l'imposta di registro opera il criterio noto come “prezzo valore”: anche indicando nell'atto il corrispettivo effettivamente pattuito, la base imponibile delle imposte di registro e ipocatastali è data dal valore catastale che, sino alla relativa riforma, di cui si discute molto in questi giorni, è mediamente la metà del corrispettivo, così che l'aliquota del 4% diventa in realtà del 2%. Al riguardo la Ris. AE 28 maggio 2021 n. 38/E, richiamata nelle risposte ad interpello, che stiamo per commentare, pone in evidenza che questo criterio si applica in qualunque caso di tassazione con l'imposta proporzionale di registro, ivi comprese le sentenze di assegnazione dall'esecuzione forzata o previste dall'art. 2932 c.c., quando il venditore non ha rispettato il contratto preliminare.
Per contenere la discriminazione a danno di chi acquista con IVA, sarebbe stato almeno opportuno stabilire – come nella norma in esame – che questi soggetti – a parità di condizione anagrafica ed economica – beneficiano dell'esenzione dalle tasse fisse di registro, ipotecaria e catastale.
La Risp. AE 1° ottobre 2021 n. 650 ricorda innanzitutto i termini dell'agevolazione, precisando che si applica anche ad atti traslativi di diritti reali parziari, come la nuda proprietà o l'usufrutto (nonché uso od abitazione) e risponde al quesito relativo alla tassazione di un contratto preliminare, il cui definitivo potrà beneficiare dell'agevolazione. I preliminari sono soggetti all'imposta fissa di registro di € 200, oltre a quella dello 0,50% sulla caparra e del 3% sugli acconti.
L'amministrazione finanziaria risponde in modo negativo circa la possibilità di estendere l'agevolazione: l'interessato dovrà pagare le imposte sul preliminare, e avrà diritto al rimborso in seguito, formulando istanza entro tre anni dalla stipula del contratto definitivo.
La Risp. AE 4 ottobre 2021 n. 653 riguarda l'acquisto con decreto giudiziale di trasferimento. Come era stato detto nella citata risoluzione del 28 maggio, il diritto compete anche in questo caso, rendendo le dichiarazioni prima della registrazione della sentenza. Del tutto irrilevanteè la data di futura stipula del contratto di mutuo
Fonte: ipsoa.it
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